Підстави набуття прав на землю визначені розділом  IV Земельного Кодексу України. (перелік юридичних послуг по землі)

Після прийняття органом державної влади або місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки у власність або в користування, затвердження результатів аукціону, укладення відповідної цивільно-правової угоди, набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду особа має право на одержання земельної ділянки у власність або в користування і право вимагати оформлення документів, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України).

За відсутності рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування юридична особа або фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної форми власності.

Проект відведення земельної ділянки не визначений законом як підстава набуття права на земельну ділянку і не є правовстановлюючим документом, спрямованим на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків сторін, а є лише невід’ємною частиною договору оренди земельної ділянки (частина четверта статті 15 Закону України “Про оренду землі”).

Державні акти про право власності або право постійного користування на земельну ділянку є документами, що посвідчують відповідне право і видаються на підставі рішень Кабінету Міністрів України, обласних, районних, Київської і Севастопольської міських, селищних, сільських рад, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, районної, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій.

У спорах, пов’язаних з правом власності або постійного користування земельними ділянками, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти про право власності чи постійного користування.

З позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 N 18-рп/2004 (справа N 1-10/2004).

Частиною другою статті 82 ЗК України встановлено обмеження у набутті у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами.

Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою статті 82 ЗК України, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб (частина третя названої статті).

У визначенні понять іноземної юридичної особи та спільного підприємства судам слід враховувати положення статті 1 Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність”, статті 25 Закону України “Про міжнародне приватне право”.

При цьому, необхідно враховувати, що мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не може поширюватися на випадок, передбачений частиною четвертою статті 82 ЗК України, оскільки зазначена норма встановлює обов’язок іноземного підприємства здійснити відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Забезпечення позову шляхом заборони реєструвати право власності на спірну земельну ділянку, відчужувати її будь-яким способом, передавати в іпотеку, користування, а також використовувати спірну земельну ділянку або її частину допускається за наявності відомостей про можливість вчинення відповідачем дій, які можуть утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду. При цьому суд повинен визначити, чи перебувають заходи забезпечення позову, про вжиття яких заявляє клопотання сторона, у зв’язку із заявленими позовними вимогами та предметом спору, чи є ймовірність утруднення виконання або невиконання в майбутньому рішення суду про задоволення позову в разі невжиття таких заходів.

Статтею 92 ЗК передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації. Однак ця норма не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте іншими особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002 (див. резолютивну частину Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 N 5-рп/2005 у справі N 1-17/2005).

Право постійного користування земельними ділянками посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.

Право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених статтею 141 ЗК України, перелік яких є вичерпним.

Дії органів державної влади та місцевого самоврядування, спрямовані на позбавлення суб’єкта права користування земельною ділянкою після державної реєстрації такого права поза межами підстав, визначених у статті 141 ЗК України, є такими, що порушують право користування земельною ділянкою.

На позовні вимоги про визнання недійсним акта органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, яким порушено право власності або інше речове право, відповідно до пункту 4 частини першої статті 268 ЦК України не поширюється строк позовної давності.

необхідно мати на увазі, що відповідно до частини другої статті 149 ЗК України вилучення земельних ділянок здійснюється за згодою землекористувачів у випадках, передбачених законом, на компенсаційних засадах з визначенням повноважень органів, які здійснюють таке вилучення, та обмежень, встановлених статтею 151 ЗК України.

При цьому земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, – рілля, багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 гектар для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення вилучає Кабінет Міністрів України, крім випадків, визначених частинами п’ятою – восьмою статті 149 ЗК України, та у випадках, визначених статтею 150 ЗК України.

Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано статтею 144 ЗК України.

З урахуванням положень статті 3 ЗК України правове регулювання відносин, пов’язаних з орендою земельних ділянок, здійснюється спеціальним земельним законодавством, а договір оренди землі не є тотожним зобов’язанням найму, визначеним у ЦК України.

Суб’єкт господарювання має право на визнання за ним права на оренду земельної ділянки лише за умов дотримання вимог статті 124 ЗК України і статті 16 Закону України “Про оренду землі”.

Щодо способу захисту прав юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки, то вони визначені статтею 152 ЗК України, до того ж, положення цієї статті у відповідних правовідносинах підлягають переважному застосуванню перед нормами ЦК України та ГК України.

У вирішенні спорів щодо переходу права власності або права користування земельними ділянками внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК, статей 116, 123, 124, 126 ЗК.

Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. При цьому новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.

Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на житловий будинок (будівлю, споруду), що знаходяться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Отже, якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім’я шляхом укладення договору оренди.

Статтею 120 ЗК України (в редакції від 25.10.2001) було передбачено перехід права користування земельною ділянкою до нового власника житлового будинку (будівлі, споруди), розташованого на цій земельній ділянці, на підставі договору оренди. З 20.06.2007 набрав чинності Закон України “Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України” від 27.04.2007 N 997-V, яким було змінено редакцію частин першої та другої статті 120 ЗК України. Зокрема, стаття 120 ЗК України (в редакції від 27.04.2007) не містила положення про договір оренди як про єдину підставу права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда. Отже, з дати набрання чинності названим Законом передбачене статтею 120 ЗК України право власника нерухомого майна користуватися земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, може ґрунтуватися й на інших підставах, ніж договір оренди земельної ділянки.

Статтями 92, 93, 98, 102 ЗК України передбачено користування земельною ділянкою на праві постійного користування, оренди, сервітуту, еміфітевзису та суперфіцію. При цьому відповідно до статей 1021 ЗК, 413 ЦК України суперфіцій визначено як право користування земельною ділянкою для забудови. Таким чином, укладення договору суперфіцію є спеціальним способом надання права на користування земельними ділянками, що надаються або були надані з цільовим призначенням для забудови та експлуатації житлових будинків, будівель, споруд.

Користування земельною ділянкою на правах суперфіцію забезпечує реалізацію прав власників житлових будинків, будівель, споруд на користування земельними ділянками, на яких знаходиться відповідне майно, з огляду на такі положення законодавства:

- право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено як на визначений, так і на невизначений строк (крім права користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності), який не може перевищувати 50 років (частини четверта і п’ята статті 413 ЦК України, частина четверта статті 1021 ЗК України);

- передбачений частиною третьою статті 415 ЦК України перехід суперфіцію до особи, яка набула права власності на будівлі (споруди), кореспондується з положеннями статей 120 ЗК України і 377 ЦК України;

- відповідно до статті 1021 ЗК України та статті 413 ЦК України суперфіцій, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної форми власності, може відчужуватися.

Таким чином, власник житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі, споруди на підставі статей 120, 1021 ЗК України та статей 377, 413 ЦК України вправі вимагати від власника земельної ділянки (в тому числі й шляхом подання відповідного позову) оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, та ділянкою, необхідною для його обслуговування, шляхом укладення договору суперфіцію.

2.15. Оскільки зі змісту статей 12, 17 ЗК України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади та землями державної власності (в межах, визначених ЗК України), у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень органів місцевого самоврядування і органів виконавчої влади та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу, то в будь-якому спорі, що стосується права користування земельною ділянкою, належною до земель державної чи комунальної власності, суд має залучити до участі у справі відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування як уповноважений орган власника земельної ділянки.

Необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Водночас зобов’язання цього органу в судовому порядку укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності зазначеного рішення є неможливим (крім випадку, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України), оскільки це порушувало б його передбачену Конституцією України виключну компетенцію.

Якщо на час звернення до суду з відповідним позовом не подано доказів прийняття відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки, вимоги позивача про зобов’язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.

У вирішенні спорів, пов’язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, слід враховувати положення статті 33 Закону України “Про оренду землі” (в редакції Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, який набрав чинності з 12.03.2011).

Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. При цьому, необхідно пам’ятати, що відповідно до положення частини першої статті 626 ЦК України, договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому не можна зобов’язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду, а не про зобов’язання відповідача внести такі зміни до договору.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 30 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею ГК України.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

При цьому згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України “Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”, у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України “Про оренду землі”.

Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об’єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов’язку щодо здачі об’єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України “Про основи містобудування” та “Про регулювання містобудівної діяльності” (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об’єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з’ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв’язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об’єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об’єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

При виникненні спору про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України “Про оренду землі” основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

У частині першій статті 15 Закону України “Про оренду землі” встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність однієї з яких згідно з частиною другою цієї статті є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.

Водночас згідно з частиною четвертою статті 15 Закону України “Про оренду землі” невід’ємними частинами договору оренди землі є: 1) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об’єкта оренди; 5) проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Як передбачено частиною другою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому якщо судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, то відповідний факт є правовою підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, оскільки відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Указом Президента України від 08.08.95 N 720/95 “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” акціонерам сільськогосподарського акціонерного товариства гарантовано право на отримання земельного паю, а в подальшому – на виділення його в натурі та оформлення у приватну власність, і тому за наявності звернень акціонерів з проханням виділити земельні паї в натурі та надати їм землю для ведення особистого селянського господарства укладення договору оренди землі з іншими особами є неправомірним, що, в свою чергу, може бути підставою для визнання відповідного договору оренди недійсним у судовому порядку. Договір оренди земельної ділянки може бути припинений лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути вже здійснене за ним користування ділянкою. Дозвіл на розміщення зовнішньої реклами, ордер або інші дозвільні документи на право торгівлі не належать до документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою. Але, суб’єкти господарської діяльності, яким видано відповідні дозвільні документи, вправі вимагати оформлення їх права користування земельною ділянкою у загальному порядку, визначеному законодавством.

Поняття, зміст та підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначені главою 32 ЦК України (статті 401 – 406), главою 16 ЗК України (статті 98 – 102).

За змістом частини першої статті 98 ЗК України земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.

Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК України, положення якої є такими, що встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту. Зазначена стаття визначає конкретних суб’єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Вимагати встановлення земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок. Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, у яких є потреба у використанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, зумовлені її місцем розташування або природним станом.

Відповідно до частини першої статті 402 ЦК України та частини першої статті 100 ЗК України суд може винести рішення про встановлення сервітуту, умови якого визначаються судом з урахуванням обставин справи.

Згідно з частиною третьою статті 402 ЦК України спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі не досягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умови. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), у задоволенні відповідних вимог може бути відмовлено у зв’язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

Обов’язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в інший спосіб. Не підлягають задоволенню позовні вимоги про встановлення земельного сервітуту, якщо судом визначено, що неможливість використання майна зумовлена діями самого позивача.

Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки.

Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 ЦК України та статтею 161 ЗК України.

Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди.

Відповідно до частини першої статті 413 ЦК України та частини першої статті 102 ЗК України право суперфіцію виникає на підставі договору про суперфіцій або заповіту. У цих статтях вичерпно визначено підстави встановлення суперфіцію.

Відповідно до статті 41 Конституції України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Законодавством не передбачено підстав обов’язкового укладення власником, у тому числі державою та територіальними громадами, договору суперфіцію на вимогу особи, яка має намір здійснювати будівництво.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Яндекс

Related posts:

  1. Особливості вирішення спорів щодо окремих категорій земель та суб’єктів землекористування

2 комментария: Особливості набуття і реалізації права на земельні ділянки

  • Вдячний:

    Дякую за грунтовну юридичну консультацію.

  • womanblog:

    Одноразовість приватизації означає і те, що особа, котра скористалась своїм правом і приватизувала земельну ділянку меншої від граничної, передбаченої ст. 121 ЗКУ, площі, не може приватизувати земельну ділянку цього